租住房屋被拍卖,租赁权能否对抗抵押权?

  龚律师:

  前年,陈某与银行签订《个人购房担保借款合同》,约定陈某为购买某房产向银行借款120万元,并以陈某购买的房产为所借款项本金、利息、罚息以及诉讼费等费用提供担保。银行向陈某发放了贷款,并于前年底办理抵押登记手续,抵押权人为银行。之后,陈某将该房出租给我,并签订了房屋租赁合同,租期为5年。我一次性交了5年的房租给陈某,并在该房屋居住。去年10月,陈某未按期还付本息,银行向法院请求实现其抵押权。在执行阶段,法官依法拟对抵押房屋拍卖。请问,拍卖成交后,受让人是否受我与陈某签订的房屋租赁合同约束?由此给我造成的损失,该由谁承担?

  读者 梁立

  梁立:

  “买卖不破租赁”,是指除法律另有规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。同时,抵押关系亦受“买卖不破租赁”原则的约束。根据我国物权法第190条的规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

  你承租的陈某的房屋的抵押权设立在出租之前,你的租赁合同不能对抗房屋的受让人,即你与陈某签订的房屋租赁合同对受让人不具有拘束力。如果陈某没有将该房屋已经进行抵押的事实书面告知你,由此给你造成损失的,陈某应承担赔偿责任;如果已告知,那么损失将由你自己承担。