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转让时无权属证 起诉前已获批准

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2019-03-08 16:41:52   责任编辑:付东明   来源:广西法治日报

转让时无权属证 起诉前已获批准
 
土地使用权转让协议获判有效
 
  谢某、黄某和来某、莫某签订《土地使用权转让协议书》时,被转让的土地未取得国有土地使用权证。此后,谢某、黄某将来某、莫某诉至法院,要求来某、莫某协助办理国有土地使用权证的使用权人变更登记手续。来某、莫某却称,国有划拨土地未经批准前禁止转让,双方签订的《土地使用权转让协议书》属无效合同。经南宁市两级法院审理,这起纠纷终于尘埃落定。
 
  2002年5月28日,来某、莫某与谢某、黄某签订《土地使用权转让协议书》,约定来某、莫某将他们所有的一处土地的使用权转让给谢某、黄某。随后,谢某、黄某向来某、莫某支付了2.2万元转让款,来某、莫某将该土地的建设工程规划许可证交给谢某、黄某保管,并交付土地给谢某、黄某使用至今。2003年6月5日,来某取得上述土地的国有土地使用证并交给谢某、黄某。2004年11月23日,黄某到财政部门缴纳该土地的使用权转让契税450元。同年12月31日,财政部门向黄某发放了契证,记载土地使用权承受人为黄某,出让方为横县国土资源局。该契证最后一页附注意事项写明“纳税人持本证向国土资源管理部门、房屋管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。2017年11月28日,谢某、黄某以来某、莫某没有协助他们办理土地的过户手续为由诉至法院,请求法院确认双方签订的《土地使用权转让协议书》合法有效,判令来某、莫某协助办理国有土地使用权证的使用权人变更登记手续。
 
  来某、莫某辩称,因双方签订协议时来某未取得国有土地使用证,且本案讼争土地使用权类型为划拨,国有划拨土地未经批准前禁止转让。双方签订的《土地使用权转让协议书》因违反法律、法规的强制性规定,应属无效合同,请求法院驳回谢某、黄某的诉讼请求。
 
  经审理,横县法院认为,谢某、黄某和来某、莫某在平等、自愿的基础上签订的《土地使用权转让协议书》,是双方的真实意思表示,虽然签订协议书时案涉土地未取得权属证,但此后来某、莫某取得了土地使用权证、建设工程规划许可证并将该两证交谢某、黄某保管,土地使用权类型虽仍属划拨性质,但谢某、黄某在本案起诉前已向财政部门缴纳了契税,财政部门作为征收机关向黄某发放了契证,该契证是政府职能部门发放的证件,属合法的产权凭证,已明示纳税人可向土地管理部门申请办理土地权属变更登记手续,双方之间土地使用权转让已经获得政府批准,双方签订的《土地使用权转让协议书》合法有效,双方应依约履行。
 
  法院指出,合法有效的合同对双方当事人均有约束力。根据双方的约定,自签订协议书之日起,来某、莫某不再承担因转让土地而发生的税费及转户所需的一切费用,谢某、黄某已付清转让款并缴纳了土地契税,且涉案土地也已交付谢某、黄某并由谢某、黄某持续占有、使用,来某、莫某有协助谢某、黄某办理土地使用权权属变更登记的义务。
 
  横县法院作出一审判决:谢某、黄某与来某、莫某签订的《土地使用权转让协议书》合法有效;来某、莫某于本判决生效之日起30日内协助谢某、黄某办理国有土地使用证的权属变更登记手续。
 
  来某、莫某不服一审判决,向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中院作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。
 
  法理评析
 
  根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。谢某、黄某在起诉前已向财政部门缴纳了契税,财政部门作为政府职能部门向黄某发放契证,明示黄某可向土地管理部门申请办理土地权属变更登记手续,即谢某、黄某与来某、莫某之间土地使用权转让已获得政府批准,双方签订的《土地使用权转让协议书》合法有效,双方均应按协议书的约定履行相应的义务。(甘芳 龙如宏)
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