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新房尚无产权,卖家反悔可解约?

(广西法学网版权所有,未经授权,禁止转载)

2019-03-08 16:39:33   责任编辑:付东明   来源:平安广西网

新房尚无产权,卖家反悔可解约?
 
法院:买卖合同系双方真实意思表示,合法有效应履行
 
  高安与丁函签订房屋买卖合同,转让一套位于柳州市区的房屋给丁函。收到房款后,高安以按房产新规该房满2年后方可转让为由,要求解除买卖合同。丁函认为这是高安见房价上涨不愿卖房找的借口,诉至法院要求确认房屋买卖合同合法有效。柳州市鱼峰区人民法院审理后,不久前对这起房屋买卖合同纠纷作出了判决。
 
  卖家收款后要求解除合同
 
  高安购买了位于柳州市新柳大道的一套房屋。2016年12月20日,高安领取了该房的钥匙,但未入住。几个月后,丁函通过广西一家非融资性担保有限公司(以下简称“担保公司”)的介绍,购买高安名下的这套房屋。
 
  2017年3月26日,高安、丁函、担保公司签订《房产买卖合同》。合同约定:房屋的建筑面积为116.92平方米,房屋成交总价为68万元。签订合同当日,丁函应向高安支付购房定金13万元。高安配合丁函前往公积金管理中心申请按揭贷款的当日,丁函将不低于16.5万元的首付金额存入公积金管理中心指定账户进行资金监管,并向公积金管理中心申请按揭贷款38.5万元。高安、丁函于按揭申请审批通过后5个工作日内,到房产部门办理产权过户手续。高安收到全部房款之日起3日内腾出房屋,担保公司协助高安、丁函办理房产物业交割手续。
 
  合同还约定,高安未按约定期限交房给丁函的,每逾期1日,高安应向丁函支付房产成交价千分之二的违约金;逾期天数超过15日,高安仍未交房的,丁函有权单方解除合同;任何一方不按约定办理相关业务,逾期超过30日的,视为根本违约,守约方有权终止合同。
 
  2017年3月28日,丁函通过银行转账13万元给高安,高安出具收据。同年4月8日,丁函付给担保公司中介费3.4万元。
 
  2017年11月4日,柳州市房地产市场调控工作领导小组办公室发布《关于执行柳州市房地产市场调控工作方案的通知》,其中载明:“对居民家庭或者个人在柳州市区购买第二套及以上住宅,其已购买的及新购买住宅均需取得不动产登记证满2年后方可转让。”
 
  2018年6月27日,丁函及其妻子通过银行转给高安55万元剩余房款。
 
  同日,高安发短信给丁函:“合同履行前,2017年11月4日柳州市政府出台房产新政,家庭拥有2套以上住宅的,取得不动产登记证满2年后才能转让房产。我家有2套以上住宅,你所购的房屋未取得不动产登记证,按规定不能转让,现在通知你解除合同。”
 
  买家诉卖家要求交房
 
  眼看到手的房子要泡汤,丁函将高安和担保公司诉至鱼峰区法院,请求法院确认《房产买卖合同》合法有效,判令高安交房及支付逾期交房违约金1.34万余元(以68万元为基数,按月利率3%,从2018年6月30日暂计至7月19日),高安和担保公司协助办理房屋物业交割手续。
 
  丁函认为,高安看到房价大幅上涨,才以各种理由拒绝交房。
 
  高安提起反诉,要求解除《房产买卖合同》。高安称,他和妻子梅如意于2016年4月29日登记结婚。梅如意名下有一套位于柳州市桂中大道的房屋。2017年3月31日,他又购买了柳州市高新四路的一套房屋。而且,他购买的位于柳州市新柳大道的这套涉案房屋未取得不动产登记证。他属于被柳州市房产新政调控的对象,涉案房屋无法转让。
 
  担保公司表示,尊重法院的判决。如法院判决合同有效,担保公司依法承担协助过户的义务。
 
  法院判合同有效卖家交房
 
  经审理,鱼峰区法院认为,丁函、高安与担保公司签订的合同,是三方的真实意思表示,不违反法律和行政法规强制性规定,合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”房屋交付是指房屋占有及使用的交付,保证买受人可以正常使用,以实现居住目的,但并不代表所有权转移。房屋转让指房屋权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房产转移给他人的行为。不动产转移需到房产部门进行变更登记。二者有所区别但并不冲突。涉案房屋已于2016年12月20日由高安实际占有。当时,该房未取得不动产权证书,但已由高安实际控制、占有、使用。高安对于交房的理解是到房产部门办理不动产权转移,他认为在未取得不动产权证书前无法办理过户,因此不能完成交房。丁函主张交房仅是要求高安将房屋交付给他占有、使用、收益,待条件成就,再进行房屋产权变更登记。
 
  法院指出,买卖并不等同于转让,只是转让的一种形式,买卖合同不完全等同于转让合同。而且柳州市的房产新政仅规定2年内不可转让,并未限制不动产交付使用,与房屋实际交付使用不冲突。丁函要求履行合同不违背政府政策性规定,其要求交房的请求于法有据。根据我国合同法第94条的规定,当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的,可以解除合同。该规定表明,只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现,守约方才能行使合同解除权。高安、丁函签订合同的目的是为了使丁函取得房屋所有权,而房屋需满足取得不动产登记证满2年的条件后方可转让并进行不动产变更登记。待其条件成就时,合同事实上存在继续履行的基础。从鼓励交易、诚实守信方面考虑,继续履行合同并无不妥。而且,丁函也按约支付了全部购房款,并无根本违约行为。关于合同是否可以继续履行,丁函与高安持不同理解,双方作出了不同意思表示,但并不属于合同约定的违约行为。违约金的计算宜以法院确认合同效力后,高安仍未依约履行合同义务时起算。
 
  鱼峰区法院作出一审判决:合同有效,高安应于判决生效之日起30日内交房;高安、担保公司协助办理房屋物业交割手续;驳回丁函的其他诉讼请求;驳回高安的全部反诉请求。
 
  目前,该判决已生效。
 
  (文中人名为化名)(赖隽群 欧阳九林)
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