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不动产权证“难产”四年,谁之过?

(广西法学网版权所有,未经授权,禁止转载)

2019-01-11 19:21:08   责任编辑:付东明   来源:广西法治日报

  交付的商品房面积比合同约定的少了2.47平方米,尚有8万元的发票未足额开具,交房后4年多购房者仍不能办理不动产权证,这到底是谁的责任?近日,藤县人民法院审结了这起商品房销售合同纠纷。
 
  买房后办不了产权证
 
  2013年3月9日,贺勇夫妇与藤县某投资公司(以下简称“投资公司”)签订了《商品房买卖合同》,约定贺勇夫妇以40.2万余元向投资公司购买位于藤县藤州镇河东某小区的商品房一套(建筑面积为124.66平方米,套内建筑面积为102.66平方米)。该合同对贺勇夫妇所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、商品房交付期限及交付条件、违约责任及合同登记备案、预告登记及产权登记等均作了约定。
 
  合同订立后,贺勇夫妇先后分3次将共计40.2万余元的购房款支付给投资公司,投资公司出具收款收据给贺勇夫妇。2014年8月,投资公司分别开具金额为4.3万余元、27.9万元的发票给贺勇夫妇。2014年3月,投资公司将商品房交付给贺勇夫妇使用。2015年1月,测绘公司对贺勇夫妇购买的商品房进行测绘,确定房屋建筑面积为122.19平方米,套内面积为102.69平方米。
 
  2018年8月,贺勇夫妇将投资公司诉至藤县法院,要求投资公司补开金额为8万元的销售不动产统一发票、协助办理不动产权证书、退回多收的购房款7978.1元并支付逾期协助办证的违约金6.7万元。
 
  庭上双方各执一词
 
  “投资公司交付的房屋建筑面积比合同约定面积少2.47平方米,根据合同的约定,投资公司应退回多收的购房款。同时,由于投资公司未足额开具销售不动产统一发票,导致我们至今仍未能办理所购商品房的不动产权证。根据合同的约定,投资公司应向我们支付逾期协助办证的违约金6.7万元,并承担继续协助办证的义务。”庭审中,贺勇夫妇说。
 
  投资公司辩称,贺勇夫妇没有充足证据证实他们已经足额支付购房款。此外,判令开具发票不属于法院民事诉讼审理的范围。投资公司已于2015年12月完成商品房产权的初始登记,贺勇夫妇只要按房产局的要求提交完整的资料即可自行办理产权登记,贺勇夫妇要求投资公司协助办理不动产权证于法无据。
 
  投资公司认为,根据双方签订的《商品房买卖合同》,贺勇夫妇购买的商品房约定的套内面积是102.66平方米、分摊的共有面积是22平方米。交付给贺勇夫妇装修后测绘公司确认的套内建筑面积是102.69平方米、分摊面积是19.5平方米,可见贺勇夫妇的商品房套内建筑面积并没有减少,不影响使用,且属于装修后导致的测量误差,不属于设计或人为的虚增面积,故贺勇夫妇要求退回多收购房款的诉请没有事实根据。投资公司不开具足额的发票给贺勇夫妇的责任在贺勇夫妇,贺勇夫妇要求投资公司支付逾期协助办证的违约金没有事实根据和法律依据。
 
  法院支持购房者诉请
 
  经审理,藤县法院认为,《商品房买卖合同》系贺勇夫妇与投资公司双方自愿签订,没有违反强制性法律规定,合同合法有效,双方均应按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。本案证据证实,贺勇夫妇已支付了全部购房款40.2万余元,但投资公司尚欠8万元的购房发票未开具,因此,投资公司应开具金额为8万元的购房发票给贺勇夫妇。商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件。在商品房买卖中,交付商品房并协助购房者办理商品房产权登记是房地产出卖人的基本义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定,投资公司作为房地产开发企业,应当协助商品房购买人贺勇夫妇办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续,并提供必要的证明文件。投资公司至今未出具可办理不动产权登记的发票给贺勇夫妇,且未协助贺勇夫妇办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请,致使贺勇夫妇无法办理商品房产权登记,故投资公司应当履行协助贺勇夫妇办理涉案商品房产权登记的合同义务。
 
  法院指出,根据法律规定,办理房屋所有权转移登记,申请人必须向权属登记机关提供相关税费凭证及其他必要材料。现投资公司未向贺勇夫妇开具发票及协助贺勇夫妇办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请,导致贺勇夫妇至今未能办理争议商品房权属登记,无法取得诉讼商品房所有权,已构成违约,投资公司应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第15条的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,导致上述手续不能在约定期限内办理的,每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。”贺勇夫妇要求投资公司按照合同约定按每日支付50元的标准计算违约金,符合合同约定,予以支持。贺勇夫妇与投资公司签订的《商品房买卖合同》第5条约定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准;商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人退还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”贺勇夫妇提交的房屋分户平面图由房产测绘公司实测后作出,用于产权登记,投资公司在庭审中对此无异议,因此,贺勇夫妇所购商品房的实际面积应以该分户平面图上登记的实测建筑面积为依据。贺勇夫妇按合同约定交付了全部购房款,而测绘公司所测的实际建筑面积为122.19平方米,比合同约定的面积少了2.47平方米,面积误差比在3%以内,按双方合同约定的每平方米3230元,投资公司多收购房款7978.1元,故投资公司应退还多收的购房款。
 
  不久前,藤县法院作出判决:投资公司为贺勇夫妇开具可办理不动产权登记的金额为8万元的购房发票;投资公司应于贺勇夫妇提出办理不动产权登记申请之日起30日内协助贺勇夫妇办理产权登记;投资公司向贺勇夫妇退还购房款7978.1元,支付违约金6.7万元。
 
  双方均未上诉,目前该判决已生效。(文中人名为化名)(李继远 祝裕旺 张世铭)
 
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