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法院裁定拍卖“老赖”房产,不料半路杀出“程咬金”

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2018-07-11 17:47:02   责任编辑:潘超   来源:广西法学网

法院裁定拍卖“老赖”房产,不料半路杀出“程咬金”
 
查封前合法占有的房产不能拍卖?
 
  柳州市的楚啸天用名下一套房产抵押借款,后因无法偿还被诉至法院。与债权人达成调解协议后,楚啸天又不履行协议,债权人申请强制执行。法院查封了该房产,并裁定予以拍卖。就在这时,曾多次借款给楚啸天的高承继提出执行异议,称在法院查封之前他已合法占有该房产,不能拍卖。异议申请被法院驳回后,高承继又提起案外人执行异议之诉。这套房产到底能不能拍卖?柳州市两级法院给出了不同答案。
 
“老赖”房产被裁定拍卖  案外人提执行异议被驳回
 
  因做生意需要资金周转,楚啸天多次向老师高承继借款,高承继每次都慷慨解囊。不仅如此,2007年,高承继还以其所有的位于象州县的一栋楼房为楚啸天向银行贷款提供抵押担保。
 
  2007年3月,楚啸天夫妇通过按揭贷款的方式,在柳州市桂中大道某小区购买了一套商品房,贷款期限为20年。
 
  由于未能清偿借款,2009年10月10日,高承继与楚啸天夫妇签订《房地产交换合同》,约定楚啸天夫妇将位于柳州市桂中大道的那套商品房与高承继位于象州县的楼房交换,2014年10月10日前办理过户。当天,双方交换了房屋钥匙。
 
  在高承继的协助下,2010年1月底,楚啸天用楼房再次向银行抵押贷款70万元。半年后,楚啸天又在高承继的协助下,将楼房以43.6万元出售。
 
  按照楚啸天夫妇与高承继的约定,楚啸天夫妇应在2014年10月10日前将名下的商品房过户给高承继,但由于夫妇俩未能清偿抵押贷款,导致房产一直未过户。
 
  2015年10月,楚啸天终于清偿了商品房剩余贷款。但他未告知高承继,而是又以商品房作抵押向梅羽晶借款,并办理了抵押登记手续。
 
  因楚啸天未能按约还款,梅羽晶向柳州市柳南区人民法院起诉,并提出诉讼保全申请。法院审查后,于2016年7月6日查封了这套商品房。
 
  经法院调解,梅羽晶与楚啸天达成调解协议。但楚啸天并未履行调解书确定的义务,梅羽晶申请强制执行。法院受理后,依法裁定评估、拍卖商品房。
 
  直到此时,高承继才得知楚啸天夫妇已还清银行贷款却没有将房子过户给他,而是继续抵押借款。高承继随即向法院提出排除执行异议,但被法院驳回。
 
提起案外人执行异议之诉  一审判决不得执行该房产
 
  高承继不服,向柳南区法院提起案外人执行异议之诉,主张其已合法占有该房产,法院不能强制执行,请求法院判令商品房归其所有且不得拍卖。
 
  楚啸天夫妇对高承继的主张无异议,并承认未向高承继告知其2015年10月将涉案商品房的银行按揭贷款结清、同年11月20日另向梅羽晶抵押借款一事。
 
  法院经审理认为,根据相关司法解释的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,法院应予支持:(一)在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款;(四)已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行;(五)非因买受人自身原因未办理过户登记。《房地产交换合同》是双方真实意思表示,合法有效。高承继与楚啸天夫妇签订合同后已履行交付换房标的物义务。高承继在法院查封涉案商品房前已合法占有该房产并已支付完合同对价,他未能就商品房及时办理过户登记手续,非因其自身原因。故高承继对于涉案商品房享有足以排除执行的民事权益。
 
  法院认为,商品房目前为楚啸天名下房产,其为商品房物权人,在楚啸天履行过户义务前,商品房物权并未发生变动,但高承继根据法律规定对商品房享有排除执行的权利。现楚啸天夫妇未履行合同义务,高承继得以另行诉讼要求履行合同义务来主张其权利,而不得在本案中直接请求确认物权归其所有。
 
  柳南区法院一审判决不得执行登记在楚啸天名下的商品房。
 
申请人有抵押优先受偿权  案外人无权排除房产执行
 
  梅羽晶不服一审判决,向柳州市中级人民法院提起上诉,请求依法撤销一审判决,或将本案发回重审或判决驳回高承继的诉讼请求。
 
  中院审理后认为,一审法院认定高承继对涉案房屋主张排除执行的权利符合法律规定的签订合同、钱款付清、实际占有、未办理过户手续无过错等条件,故判决对涉案房屋不得执行。但适用该法律条款应同时具备两个要件:一是“符合下列情形”,二是其权利能够排除执行。一审法院适用该条款时仅是论述了“符合下列情形”的要件,没有考虑到在涉案房屋已经设置抵押权的情况下,其权利是否能够排除执行。
 
  中院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条明确规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。梅羽晶对涉案房屋享有抵押优先受偿权,其优先受偿权足以对抗高承继对该房屋所享有的权利,高承继并不享有能够排除涉案房屋执行的权利。
 
  中院认为,一审法院没有充分考虑到梅羽晶对涉案房屋享有优先受偿权的情况下判决对涉案房屋不予执行,适用法律不当,依法应予以纠正。梅羽晶上诉要求执行涉案房屋,符合法律规定,予以支持。
 
  日前,柳州市中院终审判决驳回高承继要求停止对涉案商品房拍卖的诉讼请求。
 
  (文中人名为化名)(赖隽群)
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