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二手房迟交97天 买卖双方对簿公堂

(广西法学网版权所有,未经授权,禁止转载)

2018-06-15 19:22:05   责任编辑:付东明   来源:广西法治日报

  房屋买卖中,常见因迟延交房引发的纠纷。近日,柳州市中级人民法院审结了一起因交房比约定时间迟延97天引发的二手房买卖合同纠纷。
 
  2016年4月19日,代葵、姜教全与钟华井、文柯程、居间人柳州市某房地产信息有限责任公司(以下简称“信息公司”)签订《房屋买卖中介服务合同》。合同约定:钟华井、文柯程将自有的一套房屋出售给代葵、姜教全,房屋建筑面积59.34平方米,售价为24万元;代葵、姜教全必须于2016年5月1日前,将除定金、交房保证金及购房贷款部分外的全部购房首付款存入监管账户;代葵、姜教全须于2016年5月1日前向银行提交按揭贷款资料。
 
  合同还约定:钟华井、文柯程负责在2016年4月30日前解押还款;钟华井、文柯程收到全部房款之日起5日内将房屋交给代葵、姜教全;代葵、姜教全不能按期向钟华井、文柯程支付购房款,或者钟华井、文柯程不能按期向代葵、姜教全交付房屋的,每逾期一日,违约一方须支付房屋价款的万分之三作为违约金给对方;任何一方违约,除承担上述违约责任外,还应赔偿给他方造成的损失(包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等)。
 
  合同签订当天,代葵、姜教全向钟华井、文柯程支付3000元定金。
 
  2016年4月29日,双方签订补充协议约定:原合同约定的定金3000元,增加为1万元。
 
  2016年5月23日,代葵、姜教全向钟华井、文柯程支付4万元首付款,比合同约定的交款日期晚了22天。6月1日,钟华井、文柯程办理了房屋解押登记。6月15日,代葵通过银行将余下的20万元购房款转入钟华井账户。
 
  2016年9月20日,钟华井、文柯程将房屋交给代葵、姜教全,比合同约定的交房时间迟延了97天。
 
  房屋到手后,代葵、姜教全以钟华井、文柯程逾期交房97天,构成违约为由,诉至柳州市柳南区人民法院,请求法院判令钟华井、文柯程、信息公司共同赔偿逾期交房的违约金6624元,钟华井、文柯程赔偿保证金2000元、租房损失1440元、律师代理费2000元。
 
  钟华井、文柯程辩称,双方已口头约定迟延交房,由钟华井、文柯程支付代葵、姜教全租房期间的租金。他们只同意在代葵、姜教全的租金损失范围内赔偿违约金。
 
  法院查明,2016年4月27日,代葵、姜教全经信息公司工作人员介绍,与他人签订房屋租赁合同,代葵、姜教全于次日至同年10月27日租赁他人的房屋居住,月租金600元。
 
  经审理,柳南区法院认为,代葵、姜教全与钟华井、文柯程、信息公司签订的《房屋买卖中介服务合同》,是在平等自愿基础上协商而成,为各方的真实意思表示且未违反法律禁止性规定,合法有效,受法律保护,各方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中,买卖双方均存在违约行为。代葵、姜教全向钟华井、文柯程交纳首付款及向银行提交按揭贷款资料、办理按揭贷款手续超过合同约定时间,交纳首付款迟延22天。钟华井、文柯程存在迟延交房行为,迟延97天交房(以2016年6月15日作为钟华井、文柯程收到全部房款日期)。代葵、姜教全的租金损失为每日20元,共计1940元。钟华井、文柯程的违约天数比代葵、姜教全多了75天。根据合同约定,违约金为购房金额的每日万分之三,即每日72元,违约金的数额为5400元。钟华井、文柯程的租金损失为每日20元,97天共计1940元。
 
  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为过分高于造成的损失。柳南区法院认为,代葵、姜教全要求赔偿的违约金数额已超过租金损失,按上述规定计算,钟华井、文柯程应付给代葵、姜教全的违约金为2522元。
 
  关于保证金损失,法院认为,由于信息公司没有收取钟华井、文柯程的保证金,代葵、姜教全在钟华井、文柯程交房时也未提出异议,对于代葵、姜教全的该项诉请,不予支持。而代葵、姜教全承担的律师代理费501元应获得赔偿。
 
  柳南区法院一审判决钟华井、文柯程赔偿代葵、姜教全3023元,驳回代葵、姜教全的其他诉讼请求。
 
  代葵、姜教全不服一审判决,向柳州市中级人民法院提起上诉,请求中院改判支持他们一审提出的各项诉请。
 
  柳州市中院审理后,作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。
 
  (文中人名为化名)(赖隽群 冼旎文)
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