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转让房屋未过户被查封,能否要求转让人继续履约?

(广西法学网版权所有,未经授权,禁止转载)

2018-01-09 21:05:37   责任编辑:潘超   来源:广西法学网

 
  龚律师:
 
  2016年9月15日,张某与吴某签订《房屋买卖合同》,约定张某将其名下一套商品房以100万元的价格卖给吴某。签订合同当天,吴某向张某支付定金5万元。同年10月10日,吴某向张某支付房款65万元,张某则将房屋交给吴某使用。然而,2017年2月底,因张某与他人存在民间借贷纠纷,法院经当事人申请依法查封了张某这套房屋。吴某得知后,向法院提出案外人异议,但最终被法院驳回。请问,吴某已经占有使用房屋,是否已经享有了房屋所有权?在房产被法院查封的情况下,吴某能否要求张某继续履行《房屋买卖合同》,办理房屋过户手续?
 
  读者  潘敏
 
  潘敏:
 
  根据我国《物权法》的规定,我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了所有权过户登记,才能发生所有权变动的法律后果。吴某与张某虽已签订《房屋买卖合同》,吴某也支付了部分房款并实际占有使用房屋,但因双方未办理过户手续,从法律上讲,该房屋的所有权仍归出卖人张某所有。
 
  吴某与张某签订《房屋买卖合同》后依约支付了部分购房款,张某也交付了房屋。由于张某存在其他债务纠纷,导致房屋在过户之前被法院查封,房屋权利存有瑕疵,无法办理过户,在此情况下,吴某要求张某继续履行合同、办理过户手续,实际上构成了履行不能。
 
  所谓履行不能,指债务人由于某种原因,事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现,因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债,债权人无法请求继续履行。履行不能可分为自始不能和嗣后不能。自始不能,指在给付义务成立之时给付即为不可能;嗣后不能,即债务成立后发生的给付不可能。嗣后不能并不影响合同的效力,而是根据是否可归责于当事人分别处理。如果不可归责于当事人,则依风险负担的规则处理;如果可归责于一方当事人,则作为债务不履行,由责任人承担债务不履行(违约)责任。吴某要求张某办理过户手续,即属于嗣后履行不能的情形。
 
  根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第487条的规定,法院查封不动产的期限不得超过3年。因此,吴某可等法院解除查封后要求张某履行房屋过户的合同义务。
 
  但是,查封可能是一个长的过程,且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,建议吴某以张某存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求张某返还购房款,并按合同约定或法律规定承担违约责任。
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